112.7亿!30余家名企围猎京城,西铁营、周口店地块大打自持战

18日，北京喜迎下半年第二场土拍，丰台、房山和大兴三宗住宅用地顺利出让，总成交价达112.7亿。分别被金茂国瑞世茂联合体、万科平安联合体和中海保利联合体竞得。三宗地块均沿用“限地价+竞自持+竞方案”的出让方式和“9070”政策，总起始价达80.8亿元。

看点

其中丰台区西铁营村地块位置较佳，位于南二、三环之间的菜户营桥旁边，规划建筑体量逾19万平，销售均价需低于8万/平。值得参考的是，地块周边部分二手房项目已达10万元/平，而附近的中国玺项目前段时间刚获批预售证，批准的价格接近7.95万元/平方米，还是未能突破去年以来北京新房市场预售价格管控8万元/平方米隐形红线。

房山周口店镇纯住宅地块则在开拍前获得12次报价，关注热度不容小觑。地块周边目前处于价格洼地，随着燕房线轨道交通的开通，相信项目入市会对该区域业态及市场价格产生一定影响。周边目前有“天恒·摩墅”项目，2016年下半年开盘，目前仍有房源在售，户型面积为132平至162平叠拼，总价400万至580万/套。

大兴瀛海镇地块开拍前仅有一次报价，最终直接底价成交，竞得方为中海+保利联合体。

表：出让地块概况

历史报价图

丰台区西铁营村0501-634等地块F1住宅混合公建用地、B4综合性商业金融服务业用地、A33基础教育用地地块  地块详情

◆ 用地性质为：F1住宅混合公建用地、B4综合性商业金融服务业用地、A33基础教育用地；

◆ 起始价52.5亿元，用地面积6.6万平方米，规划建筑体量19.4万平方米；

◆ 地块四至：东至规划亚林西中街道路西红线，南至回迁房用地北红线（2013拨地0113）,西至规划京开东路道路东红线，北至凉水河南侧绿地控制线。

◆ 该宗地将以“七通一平”形式供地。

出让条件

◆ 出让方式：“限地价+竞自持+竞方案”；

◆ 出让宗地中商品住房销售均价不超过79459元/平方米，且较高销售单价不得超过83432元/平方米；

◆ 本项目不配建保障性住房，项目居住建筑规模中套型面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。

报价企业

10个竞买主体、共20家企业：①29号保利＋首开＋龙湖＋华润＋招商＋西铁营一级、②40号中粮＋首创＋五矿＋远洋、③57号金茂＋国瑞＋世茂、④21号碧桂园、⑤32号中海、⑥3号九龙仓、⑦46号万科、⑧67号金地、⑨37号金融街、⑩38号平安

现场竞价

本次，丰台区西铁营村地块开拍前获得10次报价，共有10家竞买主体参与现场竞价，中粮+首创+五矿+远洋联合体在41轮报价78.7亿元触及土地合理上限价格，转入竞自持环节；在68轮，金茂+国瑞+世茂联合体竞报自持面积比例54%，拿下本地块。

房企们正陆续入场，拍卖即将开槌！阶梯1亿！排名前列轮38号报价55.1亿，40号56亿···

40和38号交替，开拍5分钟，进行到第10轮报价（63.5亿）时，报价速度减慢，接着，主持人调整阶梯为5千万，之后到64.5亿又卡住了···

19轮40号杀入，进入混战。第41轮，40号中粮＋首创＋五矿＋远洋报价78.7亿，转入竞自持。

自持排名前列口价2%，保利联合体报出。在68轮，57号金茂+国瑞+世茂联合体竞报自持面积比例54%，拿下本地块。

现场竞价单

地块解读

图：地块位置示意图

数据来源：CREIS中指数据，fdc.Focus.com

1、介于南二环与南三环西路之间，西临菜户营南路，北近首都医科大学，为本批入市地块中位置较佳的地块，项目销售均价却被限制在8万元/平以下；

2、位于菜户营桥至玉泉营桥的京开高速东侧，且距离地铁4号线马家堡站的距离约1.3公里，距正在建设的地铁14号线西段西铁营站仅百米，交通出行便利。

3、开阳里小区、万泉盛景园、亚林西居住区等齐聚，居住氛围浓厚。搜宝商务中心、丽泽商务区、悦秀城购物中心等环绕周围，配套设施齐全且有大观园、万芳亭、陶然亭等景区公园供居民娱乐消遣。

市场分析

 今年北京市丰台区经营性用地共推出7宗，仅有丽泽金融商务区南区D-01地块流拍。其中5宗涉宅用地全部成交。上月14日，丰台卢沟桥乡周庄子村旧村改造综合地块成功出让，通过26轮报价，金融街打败金地、国瑞+旭辉联合体、万科和保利+首开等七家房企组成的巨型联合体以28.6亿，楼面价32886元/平拿下该地块。

 根据挂牌文件，地块中住宅类用地规划建筑面积为116880.4平方米，且全部为商品住宅面积，约占总规划建筑体量的60%。值得注意的是，该地块旁边一个刚获批预售证的项目（中国玺），批准的价格接近7.95万元/平方米，该项目的拿地时间为2015年，拿地价格为28140元/平方米，商品住宅部分规划建面在7.7万平左右，约占总规划建筑体量的48%。

房山区周口店镇02-0001等地块R2二类居住用地地块  地块详情

◆ 用地性质为：R2二类居住用地；

◆ 起始价11.5亿元，用地面积8.9万平方米，规划建筑体量13.4万平方米；

地块四至：东至规划东二路，南至规划沿山路，西至规划二类居住用地，北至规划黄山路；

◆ 该宗地将以“五通一平”形式供地。

出让条件

◆ 出让方式：“限地价+竞自持+竞方案”；

◆ 出让宗地中商品住房销售均价不超过22434元/平方米，且较高销售单价不得超过23556元/平方米；

◆ 本项目不配建保障性住房，项目居住建筑规模中套型面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。

报价企业

12个竞买主体、共19家企业：①20号东亚、②5号保利＋建工＋旭辉＋中海＋中铁建＋天恒联合体、③15号碧桂园、④9号金融街、⑤45号龙湖、⑥25号雅居乐、⑦28号中铁置业+房山新城、⑧19号万科+平安、⑨23号石榴、⑩6号远洋、⑪30号金科、⑫65号金地

现场竞价

本次，房山区周口店镇地块开拍前获得12次报价，共有12家竞买主体参与现场竞价，金科在12轮报价17.2亿元触及土地合理上限价格，转入竞自持环节；在32轮，万科+平安竞报自持面积比例40%，将本地块收入囊中。

房企报价快到跟不上的节奏，第12轮金科报价17.2亿，达到价格上限。感觉又要自持好多轮的节奏啊~

19号万科平安报价40%，直接成交！

现场竞价单

地块解读

图：地块位置示意图

数据来源：CREIS中指数据，fdc.Focus.com

1、地处周口店镇政府东北侧，位于天恒摩墅北侧。出行方面仅京周路和正在建设的燕房线，交通设施有待完善。

2、附近有美廉美超市、华冠欢乐城等购物娱乐设施较完善。地块周围果树、鱼塘环绕且有周口店遗址博物馆和牛口峪水库等旅游景点，自然环境优美。

市场分析

 地块周边近两年没有地块入市，最近一宗为2015年1月由北京天恒立信置业有限公司竞得的京土整储挂（房）[2014]093号含住宅综合地块，该地块目前已经开发为“天恒•摩墅”项目，2016年下半年开盘，目前仍有房源在售，户型面积为132平至162平叠拼，总价400万至580万/套。周边其他项目以较老旧二手房为主，均价约9000元/平左右。

 从整体看，该区域发展较缓，目前处于价格洼地，随着轨道交通的开通，相信项目入市会对该区域业态及市场价格产生一定影响。

全实景航拍

大兴区瀛海镇C4组团YZ00-0803-0602地块F2公建混合住宅用地 地块详情

◆ 用地性质为：F2公建混合住宅用地；

◆ 起始价16.8亿元，用地面积4.1万平方米，规划建筑体量8.2万平方米；

◆ 地块四至：东至104国道，南至镇区北街，西至经二路，北至黄亦路；

◆ 该宗地将以“六通一平”形式供地。

出让条件

◆ 出让方式：“限地价+竞自持+竞方案”；

◆ 出让宗地中商品住房销售均价不超过52449元/平方米，且较高销售单价不得超过55071元/平方米；

◆ 本项目不配建保障性住房，项目居住建筑规模中套型面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上；

◆ 竞得人需对公建部分自持（≥50%），且持有年限不低于20年。

报价企业

2个报名主体、共3家企业：①中海+保利、②金地

现场竞价

瀛海镇地块开拍前仅有一次报价，最终直接底价成交，竞得方为中海+保利联合体，成交价168000万元，成交楼面价20495.05元/平方米。

地块解读

图：地块位置示意图

数据来源：CREIS中指数据，fdc.Focus.com

1、位于南五环外，紧邻黄亦路、京台高速；东侧毗邻在建8号线的瀛海站，驾车、公共交通出行条件较便利。

2、地块南侧靠近瀛海镇镇政府，附近学校、医疗配套较多，东侧不远处分布有瀛海购物广场、物廉美超市等众多配套，生活配套齐备。

3、东北方向分布有南海子公园，该公园为北京四大郊野公园之一，也是北京市较大的湿地公园，在该园麋鹿苑得到部分复原的“南囿秋风”曾与“西山晴雪、卢沟晓月”同为“燕京十景”之一。

市场分析

 4月25日，国瑞置业大战31轮，斥资38亿元入手大兴区瀛海镇区C4组团YZ00-0803-0603地块，成交楼面价为30145元/平，地块居住建筑规模全部建设“自住型商品住房”，销售限价为29000元/平方米。该地块紧邻本次出让的YZ00-0803-0602地块。与之不同的是，本次出让的0602地块并非自住房地块，且销售均价限制在52449元/平方米以下。

 目前，两地块周边的在售项目有中国铁建•花语金郡、中信墅、亦庄•金茂悦，报价在6-7.3万/平方米之间，另外还有各大名企开发的别墅项目，如棠颂别墅（住总、首开）、紫禁壹号院（融创嘉业）、枫丹壹號(保利、融创)，较低报价也在1600万元/套之上。

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