你还要被“耕地红线”的谎言骗多久?

我这两天被朋友圈的一个文章刷屏了，说的是近日国土资源部发布《全国土地利用总体规划纲要（2006-2020年）调整方案》，方案中显示北京耕地的保有量从322万亩下降到166万亩，减少了将近一半。有的媒体根据减少的耕地面积与北京城六区的面积做了个对比，说减少的耕地面积相当于除丰台区外城六区面积的总和。

这是一个相当惊人的结论。我们仔细想一下，这个方案规划的是2006年到2020年，而现在距离2020年只有不到4年了，这次调整，相当于一下子释放了相当于城六区面积的耕地，可以预料到，未来土地供应将会出现供应过剩的情况，而这些供应过剩的土地，肯定会抑制房价上涨，甚至供大于求。

在这个文章的最后表示，从供需的角度看，未来5年北京房价将会下跌。

从市场的角度看，文章似乎是对的。经济学上讲，短时间内突然增加商品的供应，的确会导致市场上商品价格的下跌，甚至会跌到商品的价值以下。

然而，土地这种商品不同于一般商品，决定土地价格的虽然也是供求关系，但是决定这种供求关系的并不是土地供应者与土地购买者（也就是政府与开发商），而是这块地的综合区位因素与购房者的需求。

举个例子，我之前有同事开玩笑说，看一个医院的医术高低，从电梯工的态度就能看出来。三甲医院的电梯工都特别牛，对坐电梯的人都吆五喝六的，有时候人多了还拦着不让你上。私立医院的电梯工态度都好着呢，上来就给您鞠躬。

虽然是笑谈，但是顺着这个故事继续展开想，我们能否就因此断言电梯工的工作态度决定了医院的医术呢？这明显是不对的，因为隐藏在医术与电梯工背后起决定因素的，是病人对稀缺医疗资源的巨大需求，与有限的优质医疗资源之间的矛盾。

而对于房地产市场来说，患者就是有购房需求的购房者，而三甲医院的稀缺医疗资源，就是交通便利商业发达的成熟板块。在不改变现有医疗资源分配体制的前提下，新建再多的乡镇卫生所、社区医院、私立医院，也是无法缓解患者对于三甲医院的需求。同理，对于北上广这种开发成熟的一线城市来说，不改变行政、教育、医疗、工商业资源的分布，即使释放再多的土地，也无法缓解购房者对于中心城区的需求。

因此，我认为，单纯地把耕地释放当做是房价下跌的动因，是片面与不科学的。

实际上在我看来，房价的决定因素除了土地价格之外，还有银行方面的因素。

一方面，美联储迟迟不肯加息，4次量化宽松政策造成的巨量美元在世界各个市场横冲直撞，另一方面人民银行为了应对经济增速放缓，已经连续数次降息降准，目前的存贷款利率与存款准备金率都处在近一段时间较低点。因此，市场上资金价格非常低，不管是从国内还是国际渠道，房地产企业都很容易能够融到资金。

并且随着我国金融市场的逐步成熟，房地产企业的企业债券市场近几年呈现爆发式增长，2016年1月全国房地产企业通过公司债筹集了675.7亿元，而这个数据在一年之前的2015年1月，只有25亿。保利地产年初发行的5年期25亿公司债，票面利率只有2.95%，7年期的只有3.19%；信达地产今年3月发行的5年期25亿公司债，利率只有3.8%。今年上半年全国房地产企业发行公司债超过4379亿，是2014年27倍。

低融资成本，使得开发商更倾向于从借钱拿地。目前来看，2015年房地产行业平均净负债率高达96.09%，较2014年上升7.23%，已经达到了历史较高值。

弹药充足的开发商，在拿地问题上自然不会手软。上面提到的信达地产，在最近的7次拿地中，共制造4块地王。

因此，本轮地王频出，地价暴涨，除了一线城市土地供应紧缺之外，还与融资成本低，开发商拿地不心疼有关。

回到北京，耕地释放，就一定能拉低房价吗？

根据十三五规划，北京将会逐步将不符合首都功能定位的产业转移出去。按照习主席的话说，就是“北京太胖了，需要减减肥”。从土地的使用上看，对土地需求大、劳动密集型、高耗能、高污染的产业未来将会逐步从北京转移出去。在中国经济新常态的大势下，北京的未来经济发展，经济结构转型，都需要新建工业用地。而这次释放的150多万亩的耕地，其中除了住宅用地外，工业用地也将消耗一大部分。

另外，从北京的人口控制角度看，当前的目标是到2020年，北京人口控制在2300万人以内，按照目前的人口基数来看，年均增长不能高于1.5%，对于北京这种年均GDP增长率高于6%的地区来说，保持经济中高速增长的同时还要控制人口低增长，人口控制工作十分艰巨。

所以，释放出的土地，如果全部用来盖房，将会对人口控制工作带来巨大的挑战。

实际上我对于北上广保留一定量的耕地，一直是持保留态度的，作为北京市住建委专家咨询委员会的成员，我多次建议减少北京的耕地面积。目前，遇到较大的反对理由是，如果真的遇到紧急情况了，我们手中有粮心里才能不慌，北京的耕地保留，事关国家战备体系，特别不能放松。

遇到这种人，我就经常问他们一个问题，你知道北京有多少人吗？2200万人。你知道北京耕地有多少嘛？在这次减少之前，是322万亩。按照北京的耕地面积与北京的人口，每亩地要养活将近10个人。

未来战争爆发或者遇到其他的紧急情况，北京的土地也是无论如何都无法满足北京人口需求的。

既然遇到紧急情况，怎么算都是需要从外地调粮支援北京的，那么调500吨和调600吨又有什么区别呢？

事实上，从土地的使用价值来说，特别是对于北上广深这种城市，农业用地的价值与工业用地的价值根本无法相提并论。

那么那些鼓吹18亿亩耕地红线的人到底是怎么想的呢？

我认为无非有两种，一种是满脑子冷战思维的所谓“专家”。他们其实还活在上个世纪，总觉得世界大战马上就打了，而我们国家还以前那个既对抗苏修又对抗美帝的。我们必须要随时准备大打仗，大打仗，因此，一切都要为战备让路。对于这种人，我一般都不与之争辩，因为他们迟早要被扫入历史的垃圾箱的。

另外一种就是有不可告人目的的人了。他们是真的想不明白这个问题么，特别不是。他们鼓出保留大片耕地的真实目的，就是在为开发商抬高房价做舆论引导。这个逻辑其实很简单。政府在经济发达的北上广保留大片耕地，可开发的土地就不足了，而每一块可开发的土地自然身价倍增。看着这些鼓吹18亿亩红线的所谓经济学家，出入各种开发商举办的论坛，动辄上10万的出场费，我也不太想评价什么，毕竟每个人都有自己的活法。只是祝愿他们拿着这些老百姓辛辛苦苦攒下的钱穷奢极欲之后，夜深人静的时候也能睡个安稳觉。