大数据报告出炉,这里或将形成重庆“新墅区”

去年，重庆洋房供应量614万方，较2019年上涨了16%。别墅的供应量却只有146万方，较2019年下降18%，创近7年新低。

根据铭腾较新公布的数据，截至2月底，今年的别墅供应只有10.31万方，成交19.72万方，严重供不应求！

△近13个月中心城区别墅存量走势

这跟土地供应有很大关系。

去年，重庆土拍实际成交可建体量1501万方，宗平均14万方，平均容积率1.6，连续4年呈下降趋势。

越来越多地块开始限高，对打造别墅非常不友好。

过去，开发商可以做高低配，但限高、限容后，开发商不得不放弃别墅，转而打造纯洋房或是小高层社区。

未来，重庆的别墅会越来越少，热门板块更是一墅难求。

01别墅还能买哪里？

北区向来是重庆高端楼盘的天下。

目前，重庆在售别墅项目一共83个，其中44个都在北区，占比超过53%。

照母山、礼嘉、中央公园、蔡家是当之无愧的别墅大户，承担着北区大部分别墅成交。

但有个很明显的问题，照母山、礼嘉等区域的供应日益稀缺，最近两年成交的别墅，几乎全部都是库存，已经接近销售尾声，新项目寥寥无几，需要有新生力量来唤醒整个别墅市场的活力。

那么，重庆下一个别墅区会是哪里？

在整理铭腾数据的过程中，速晨君发现一个很神奇的区域，水土。

从数量来看，最近3年，蔡家、龙兴、悦来板块别墅项目锐减，蔡家从2019年的15个降到了如今的8个，龙兴从9个降到了5个，悦来从7个降到了4个，降幅接近50%。

反而是水土，别墅项目的数量逐年增多，如今已经基本跟中央公园、蔡家和龙兴持平。

△蔡家、水土、龙兴、悦来的别墅项目

不仅如此，据速晨君了解，水土16个在售项目中，超过10个项目规划有别墅产品，这样的数量，比之高峰时期的照母山也不遑多让。

从土拍来看，2020年，水土板块一共成交了13宗地，平均容积率1.4，远低于主城平均容积率，这无疑为别墅的成长提供了空间和机会。

且去年重庆成交容积率1.0的地块仅有4块，一半都在水土，12月30日，水土新供应了2块地，容积率更是只有0.8！

这么低的容积率，未来大概率还会是别墅产品。

可以预见，重庆下一个新墅区，必然是水土。

02为什么？

重庆向西风头正盛，南区因为处于价格洼地，也不乏经济别墅存在。

水土为什么能扛起重庆新墅区的大旗？

2010年，国务院批准设立两江新区，同年，水土高新园挂牌成立。

当时，官方对水土高新园的定义是两江新区重要的功能区之一，是打造万亿级先进制造业基地的重要组成部分。

△水土高新园区

水土高新园挂牌后，先后被纳入中新（重庆）战略性互联互通示范项目、国家双创示范基地、国家自主创新示范区、中国（重庆）自由贸易试验区等。

这些政策叠加在一起，就意味着，很多的城市级资源，都会往这边倾斜。

10年过去，水土的产业现在有多牛？

截至2020年6月底，共招商项目644个，协议年产值2633亿元；拥有世界五百强11家、中国五百强6家。

最近十年，水土GDP年均增长率高达37%！（数据来源于水土高新园官网）

不夸张的说，水土是目前重庆乃至西部的产业战略支撑高地！

龙湖、融创、蓝城、万华、合景泰富……品牌房企争相进入，也从侧面反映了区域的价值所在。

△水土高新园区

水土高新园区内聚集着大量高学历、高收入的人才。

根据官方统计，截至2020年，水土已经吸引了约20万高科技人才在此工作和生活。

未来，水土常住人口将突破30万，就业人口约60万，或将成为重庆未来人才密度较高的板块。（数据来源于两江新区官网）

高科技人才意味着高收入，对房价有足够的支撑力。

铭腾数据显示，从2010年到2020年，水土房价从2742元/㎡涨到11030元/㎡，涨幅高达302%，远远高于重庆的平均涨幅。

蓬勃发展的产业+购买力旺盛的改善客群，肯定会推动板块各种配套走向高端化，包括居住。

举个例子。上海张江，被称为是中国的硅谷，2020年规模以上工业总产值突破三千亿元大关。

打开地图你会发现，张江附近除了人才公寓几乎全是别墅，目前在售的3个项目，东郊壹号、合生东郊别墅、华洲君庭，都是别墅。

△上海张江在售楼盘

这也是水土能成为重庆新墅区的关键。

水土新墅区，是市场和需求端双向推动的结果。

03一个新墅区的诞生

法国哲学家Gaston Bachelard曾经说过：家宅形成人们内心存在的地形图，向而往之；然而，却不是所有土地都能代言至高人居理想。

要想成为一个被市场所认可的别墅区，至少要具备以下几点：商业繁华，环境优越，交通通达，这是别墅不独立于生活的必要条件。

交通方面，去年12月31日，6号线支线二期就已经通车，从茶园到水土沙河坝站，贯穿水土全域。6号线途经江北嘴、红旗河沟、光电园、礼嘉、蔡家、悦来等板块，与3号线、5号线、9号线、10号线互为换乘，基本上可实现全城互通。

△6号线

此外，水土还有在建16号线及规划中14号线，规划落地后，水土公共交通配套将再度升级。

水土的商业也正在逐步完善。

目前，水土已建成配套商业23.8万方，下一步除了打造“3+1”商业体系外，还将围绕各轻轨站站点探索TOD商业。

水土不仅是一座产业之城，也是一座公园之城。

包括“两山、一江、两河、17公园”，公园总面积超万亩， 整体绿化率为46%，人均公园绿地达到27.5㎡。

借用网友的一句话来说就是：在生态方面，水土谁都不服！

水土真正的王牌，是教育。

水土高新城共规划建设学校24所，包括15所小学，9所中学，以及1所高级重点大学——中国科学院大学重庆学院。

△西大附中

目前国科大、西大附中已经开始招生，还有一所市级重点中学——江北中学思源校区正在建设中，预计今年9月建成投用，2021年水土高新城还有2所公立小学将开工建设。

未来，水土将覆盖幼儿园、小学、中学到大学、博士研究生全龄教育体系，换言之，在水土，足不出户就可以从幼儿园读到博士。

04明星级别墅产品

交通和配套的日益完善，对于水土新墅区的形成意义重大。

但仔细研究过往别墅区的形成，不难发现还有一个关键条件：要有明星产品的支撑。

水土的这个明星产品，就是璟月台。

△璟月台位于水土C位 

璟月台位于水土版块最核心的位置：

项目紧邻约80万方商业规划用地，距离仅约20米，出了小区过条马路就是；步行约300米即可到达占地约1590亩的竹溪河公园；

△竹溪河公园二期效果图

距离双轨交汇的复兴站直线距离仅约500米，二期距离复兴站更是只有300米，走路最多5分钟；

交通、商业、公园……所有你能想到的生活配套，璟月台没有一处是短板。

最重要的，是璟月台周围的教育配套。

项目内部规划有幼儿园，旁边有两块教育用地，其中B61-1/01地块网传或将引入北碚数一数二的小学，距离项目约800米，是七龙珠之一西大附中，2019年就已经开始招生了。（学校入读条件以教育主管部门相关文件为准）

△西大附中体育馆

从幼儿园到中学全龄精英教育，孩子从小耳濡目染，所受的教育自然不同。

面对这样的项目，市场的反馈也很直接。去年，璟月台的洋房产品，成交金额8.3亿，成功拿下水土版块洋房销冠，比第二名高出约33%，璟月台成交套数和成交面积，在水土版块也是排名前列。（数据来源于铭腾机构）

△璟月台洋房效果图

在明星产品云集的水土，能取得这样的成绩，足以说明市场对璟月台的价值认可。

最让速晨君感到惊奇的，是璟月台的业主构成。

或许是因为璟月台离西大附中、国科大等学校很近，购房者不少都是来自附近学校的老师或教授，甚至有业主戏称璟月台是学校家属院。

这么高质量且纯粹的圈层，在重庆楼市极为少见。

△璟月台效果图

速晨君了解到，璟月台书院叠墅，建面约118~150㎡，马上就要推出了。

几栋叠墅分布在大中庭四周，呈围合式布局，带来更好的景观视野和楼间距。

璟月台叠墅无论在尺度感的拿捏还是空间感的营造上，都非常给力。

下叠约40㎡的私家花园，让孩子跟着花园里的植物一起成长，享受自然应有的乐趣；上叠一方露台，犹如生长在空中的花园，记录孩子仰望星空的成长瞬间。

△璟月台叠拼效果图

据说，璟月台的园区，是由唐风专家、定制级美学造园机构北京禾中地操刀设计的；

据说，园林中那几棵乌桕树，是专车从南京拉过来的，一车光运费就得近2万；

据说，园林中的石头，是从河北房山石场专门定制的；

……

△璟月台园区实景图

山石、流水、乌桕树、红枫相得益彰，行走在园区内，目之所及都是经典的唐风景观，随处都能感受到唐风特有的禅意，意境深远。

这样的璟月台，在不缺购买力的水土，很难不火。

结语》》

随着时间的流转，重庆的别墅区发生着潜移默化的变化。

沉淀10年，这股风终于吹到了水土。

未来，等几块低密地块入市，水土别墅项目将迎来进一步爆发，注定是一场花火四溅的新兴战场。

而位于水土C位，被众多优质资源环抱的璟月台，在这场别墅之争中无疑已经抢占了先机。

还有独具匠心的建筑品质，高质量且纯粹的圈层，以及重庆排名前列唐风园林……如果你实地去看这个项目，大概率会爱上它。

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