楼市降温之下 关联群体的众生相

房价下跌、项目停工、有房企转卖股权、有房企撤出云南……最近昆明楼市传出的各种消息，影响的不仅是房地产行业，还有建筑、家居、中介等上下游众多行业。连暂不考虑买房的租房群体，都感受到了这次楼市波动的影响。

在楼市降温的背景下，这些利益相关群体过得如何？他们对昆明楼市有什么样的看法？

家居建材行业

有人放弃 转行寻找下一片蓝海 

“干了30年家居建材行业，现在没法干下去了，让给房地产来干！我敢说，目前昆明的建材企业，99%都在亏损，都是在吃老本。”谈及当下，昆明康能经贸公司董事长张开一如是说。

最近几天，张开一一直在忙碌，他位于大商汇、占地1500平方米的店面正在清货，这个在家居定制行业深耕了30年的成功商人决定，要告别这个曾经给他带来财富的行业，彻底转行，去寻找下一片蓝海。

作为欧派橱柜的昆明总代理，鼎盛时期，张开一几乎在昆明所有的建材市场都开了店面，连续多年销售额突破亿元。而今，面对精装房大量入市的压力，他不得不选择壮士断腕。

“这些年我也购入了不少房产，也收获了房产红利，没想到最终逼我转型的也是房地产。”谈及楼市，张开一唏嘘感叹。“最近看新闻，说昆明楼市均价回调了1000元/平方米，降得并不算多，但不见得是好事。如果成本没降而售价降了，项目品质肯定会缩水。而且国家层面一再强调‘房住不炒’，但是也没有鼓励开发商降价卖，可见不涨不降、保持稳定，才是国家层面所希望的。”

建筑行业

“房地产行业冷却一些

建筑行业可能会有更好的发展”

建筑行业与房地产开发密不可分。但在一些建筑公司看来，房企的大规模扩张并非好事，一旦风险出现，紧密捆绑在一起的建筑企业难免受到波及。

“开发商追求高周转，可能会挪用项目销售获得的资金，导致工程款支付不到位，然后就是停工、纠纷。”某建筑公司的负责人李先生介绍，现在做开发商的工程，模式都是“三家比价”，较低价中标。一些房企没有核算清楚成本，或者追求业绩多于追求利润，或者部分项目内部违规操作（先低价中标，后期再调整费用），都可能导致后期资金出现问题。

今年4月，昆明西市区一项目在昆明市住建部门组织的相关检查中，因管理不善、施工不规范、扬尘控制差、资料涉嫌造假等，被全市通报批评，还上了黑名单。开发商决定更换施工总包，但与建筑方就工程款结算时出现纠纷，导致项目停工，建筑方工人围堵工地，致使新的施工单位无法进入，项目被迫停工2个多月。之后，该项目打出大降价销售的广告，每平方米售价降了5000元，一时轰动全城，许多之前买了房的业主不满，纷纷到售楼部维权。

谈及目前昆明楼市的降温，李先生告诉都市时报·大象房鉴所记者，他对目前的形势并不感到悲观，“房地产行业冷却一些，建筑行业可能会有更好的发展。” 

“现在工地招人比较难，愿意来工地上干的农民工在减少，我们的人工成本也增加了很多。”李先生表示，现在干工程需要大量垫款施工，才有更多中标的机会；而且，开发商按合同约定的节点或者进度支付工程款的比例过低，大部分只有60%—75%左右，导致建筑施工方的资金压力极大。

李先生认为：“这几年房地产规模扩大，建筑行业规模也跟着扩大了很多，但是风险大量转嫁给了施工单位。从近几年的趋势看，房地产越火爆，施工企业的发展反而困难越大。开发商过于追求高周转，导致一系列问题的发生。现在开发商收缩了、稳定了，建筑行业的未来可能会更好。”

房屋中介

“今年离职的特别多，很多人都待不下去了”

来自安居客、链家的数据显示，今年一季度，昆明楼市待售二手房数量最少的是1月2日（49102套），最多的时候是3月31日（53853套），近3个月增加了近5000套待售的二手房，可以看出昆明二手房市场的冷淡。

二手房不好卖，提成也没有一手房高。在这样的情况下，很多中介选择卖一手房，但上半年昆明一手房的行情也不理想。克而瑞数据显示，今年端午期间，昆明楼市成交面积为13.59万平方米，均价12835元/平方米。相比去年同期（成交面积41.38万平方米，均价13001元/平方米）可谓量价齐跌。

昆明新亚企航一名业务经理表示，今年比较难做。“今年以来，我们的业绩下降了大约20%。总体来看，租房量是在上升的。这么多人租房，昆明又是云南的较大城市，我认为这是后势比较好的表现。”

该经理认为，目前整个市场的情绪处于“惶恐”阶段，买房的需求被抑制，一些新房项目在降价，购房者纷纷持币观望。“至于二手房，房东一般不会只有一套房子，不着急卖房，也不着急降价，加上目前市场的情绪影响，导致二手房的交易周期变长了。另外，银行放贷的周期也比原来长，这对交易量也有一些影响。但是我们整体看下来，目前昆明的房价还算比较平稳，特价房降得多的只有极个别项目，降价的多是公寓，同质化严重，需要‘以价换量’。”

昆明一家中介公司的工作人员则告诉记者：“中介这个行业，人进进出出是常事，但是今年离职的人特别多。今年市场不好，很多人都待不下去了。从我们的统计数据来估算，今年昆明离职的中介约有1万人。”

这位中介分析，二手房交易的程序比较麻烦，不仅办理贷款的程序多、时间长，有时还需要和同行分房源费。促成新房交易的提成更高，所以更多中介都愿意卖新房。

租房群体

“我想买房，只是有些特价房的条件并不理想”

对于毕业后留在昆明工作，打拼了3年还一直在租住的周先生来说，多个楼盘推出特价房带来了一个好消息：相比之前的遥不可及，这次“上车”似乎有点希望了。

“我想买房。毕竟要成家的话，在这座城市里还是得有个自己的房子才行。之前我也看过公租房，但是摇号太难了，两年了也没轮到我。”周先生说。

近年来，国内热点城市房价不断上涨、住房供需矛盾突出，发展租赁住房解决新市民、青年人等群体住房困难显得尤为迫切。第七次人口普查数据显示，2020年，中国流动人口和人户分离人口分别比2010年增长69.7%和88.5%，大量流动人口集中于一、二线城市，住房需求陡增。

国家曾多次强调，要规范和发展住房租赁市场。2020年，全国共颁布租赁相关政策243条；2021年政府工作报告提出要“降低租赁住房税费负担”；2021年6月，国务院常务会议规定：住房租赁企业向个人出租住房，减按1.5%征增值税；企事业单位向个人出租住房，减按4%税率征房产税。

2020年12月17日，昆明市发布通知：允许二环以外国有建设用地上已取得规划许可的在建或已建成的商业和办公用房改建为租赁住房。这对于租房人群来说，无疑是利好消息；但想在城市里扎下根来，很多人还是希望拥有自己的房子。

得知很多楼盘推出特价房后，周先生造访过多个售楼部。“我看下来，其实有些特价房的条件并不理想。但是对于我这种资金有限的人来说，还是可以入手的。只是考虑到急着要住，买期房一是等不及，二是怕买到烂尾楼，所以现在还是选择继续租房，继续观望。”

其实，在拥有846万人口的昆明，像周先生这样的刚需购房者还有很多很多。这一波楼市降温，让他们看到了拥有房子的机会。但消费端的需求各不相同，买不买、何时买，人们看法不一。

来源：都市时报

（编辑：向雪平）

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