这几个板块怎么还在涨阿?

青岛今年金九银十的成绩出人预料。从数据上看，青岛楼市的冷冬仿佛已提前到来。

营销旺季出现的房价连降，原本已刺激了购房者纤弱的神经；加上各路“专家”媒体的数据解读，让金秋的青岛楼市冷上加冷，楼市腰斩冰封似乎已成定局。

然而，据锐理新媒体发布的十月市场简报看，青岛楼市并非无力回天。在大盘遇冷冰封的状态下，还是有不少板块出现了价格上涨。

从上表可以看出，统计的青岛66个板块中，有26个板块的月度价格环比上涨，占比近四成。在这些价格环涨的板块中，既有价格稳固的主城板块、有近郊新兴的活力板块、还有印象中不占优势的远郊板块，区位不同、定位不同、产品不同，又都在冰封的十月楼市中逆市飘红。

这些板块又是靠什么涨起来的呢？

大涨的颐养板块

由上图看出，价格涨幅较大的前三位分别是即墨温泉、藏马山和即墨龙山—龙泉板块，均月环比上涨超20%，涨幅较大的即墨温泉价格环比上涨86.24%。

从其地理位置上看，这三个板块都不是本区的中心板块，在配套和人气上都有所欠缺；不过板块内有可以仰仗发展的环境资源，让这些板块在度假、休闲、颐养上有了先天资质。

像即墨温泉板块内的温泉资质、藏马山自身的山景清幽，都成了别墅类产品立足的保障。

这类高端系产品相较普通住宅产品，其购买人群的经济实力明显扎实，市场价格的波动对这类产品的购买人群影响不大。

如温泉板块的海信千亩园，便上榜十月青岛别墅销售面积的TOP10榜单；藏马山板块内的融创阿朵小镇等文旅、康养类项目，热度也稳固。

小涨的增值|保值板块

在上涨的所有板块中，有6个板块的价格涨幅位于10-20%之间，多分布在主城区和近郊区中。

具体来看，新都心和中央商务区板块本就是青岛的中产改善板块，其内项目定价基本维持在3万起步，在售项目较多且多为老面孔；在华新园央和府、文创首府等新盘陆续入市后，新鲜血液的加入也能刺激到改善人群的关注。

位于崂山的株洲路板块，目前在售的改善类产品较多，既有青岛印象品等老朋友，也有新朋友海信·璞悦加入，板块内项目报价在4万元左右；

瑞昌路—金华路板块，并非传统意义上的宜居板块，但位居主城、房价维持在2万元，是青岛主城区内为数不多的价格洼地，且有中海观澜庭、保利时代等有小户型产品加分，对期待留居主城的刚需诱惑较大。

辛安和即墨汽车城板块，是近郊中的潜力板块。辛安板块享有第二条海底隧道和M6一期的优势，交通建设的红利惠及了这片价格洼地，其板块内的海信·珠山小镇，在十月别墅销售面积榜单中上榜一位，也实现了板块万元线的突破；

即墨汽车城板块在前期公布的三期地铁规划中，拥有了M7北段的规划，加上不限购以及即墨青特城和华侨城·欢乐莲泉等项目不过万的价格优势，也助力了该板块价值的提升。

微涨的升级板块

月度涨幅在5-10%之间的有3个板块，分别是夏庄、小珠山和科技大学—洛阳路板块。

从区位上看，以上三个板块各有自己的楼市特色。夏庄板块位于城阳和李沧的交接，一直作为承接主城刚需的北移热区，在多年发展下夏庄板块配套成熟度明显，新房均价未破2万；

西海岸新区的小珠山板块，内有小珠山的景区资源，又近辛安和安子板块，无论是山景洋房还是伴山别墅，都有向颐养、度假发展的资质，合院、别墅类产品报价在3万左右，洋房维持在1.6万左右；

科技大学—洛阳路板块，则是凭着中海寰宇时代3万元的报价拥有了姓名，让外界注意到这个期待飞升成改善的新版块，板块内规划的胜利桥地铁站是M1和M5的换乘站，同时周边规划的学校和商业配套，也让中海有了报价的底气，率先让老四方破3。

波动的规划|成熟板块

在月度报价环涨的板块中，有14个板块的涨幅在5%以下，其中大部分都是近几年才兴起的新兴板块。

像是白云山、胶南西客站、胶州开发区等板块。白云山板块是城阳当下比较火热的新兴板块，主要依赖着绿地国科健康科技小镇及其配建学校刷知名度，且近城阳的中心城区，配套便捷，后期不少项目也陆续面世，目前板块均价在1.5万左右；

胶南西客站、胶州开发区等板块，多是依赖着规划和大项目支撑起了门面。如西客站是青岛时下的交通商务区，规划上也将打造成高铁商务新城，同期规划了M6二期与M13接驳，但板块内目前配套短板明显，多仰仗着大项目自身的配套，区外的客群较多，板块均价未破万元；

胶州开发区是借着上合的东风和青岛大学胶州校区的规划，一跃成曾经的热门板块，但开发区作为新区，各方面配套欠缺，且多个规划项目迟迟得不到落地，青大新校区也在数年后才有了年底开建的动态，板块内新房数量较多，价格相差无几，维持在1万元上下。

如浮山后、老市府这样的主城板块，由于土地资源的有限，新项目入市便会引发一波关注。浮山后板块在金九银十季迎来金地华章、首开即罄，另有国泰华府即将加入；老市府更是由于常年未迎新，板块的价格就与新项目入市与否挂钩。

而平度北部学qu、红岛综合片区、胶州空港板块，也出现了微弱的价格涨幅。这些板块的价格波动，主要与本地客群的需求有关。

虽相较于全年的价格变化，月度价格浮动的意义微乎其微。

但在楼市大盘整体下行的环境下，部分楼市板块能抗跌甚至出现涨价，也能侧面说明该板块的楼市行情。如新市府、浮山前这类主城板块，即便月度价格环降也不意味着板块价值有损。

也就是说，区位、配套有价值的板块和楼盘，保值属性明显；配套、规划真正落实的板块和楼盘，增值才有保障。

买涨不买跌有道理，但房价涨和跌都影响不了切实需要买房的人。

认清需求，摸清板块和楼盘品质，要比坐等看价格走势更实际。

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