朋友 老四方你已高攀不起

七月，2021年时序过半，振奋人心的庆典过后，生活还要继续。

七月，涉及上半年的数据纷纷出炉，房圈也不例外。

看看这张2021年上半年青岛各区域新建商品住宅价格图，几家欢喜几家愁。

*青岛较新房价地图

主城壁近郊，近郊壁远郊。三大梯队，差异明显。

有人会惊讶于主城房价的“坚挺”，有人会感叹热门区域的没落。

或许也有人和我一样，会吃惊：

什么时候起，老四方的新房均价竟然也冲破25000元/㎡了？！

*老四方街景

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“日新月异”的老城区

从行政区划上来说，“四方”这个名词已经在青岛地界上消失了九年。

诞生于上世纪50年代的四方区，是青岛工业的发祥地，后海片区、铁路沿线曾经分布着诸多企业，这里和曾经的沧口一样，既是工业聚集地也是企业职工的居住地。

然而随着城市发展产业调整，老企业或关停或搬迁，留给老四方的，是人们印象中破败的老城形象。

*老四方行政区划 图源：百度百科

所以，当2012年行政区划调整的时候，很多人觉得老四方“赚了”。

诚然，成为新市北后的九年里，老四方确实发生了“翻天覆地”的变化。

现代化居住社区、大型商业、地铁……属于一个现代化新城的配置都有了。

欢乐滨海城、滨海新区……属于一个现代化新城的规划都有了。

但，老四方给人们的印象变了吗？除了一个“新都心”和不少品牌房企住区，老四方似乎还是印象中那个破旧的老城。

02

老四方，刚需已高攀不起

如果要用“刚需”“改善”简单粗暴的把青岛主城做个划分。老四方无疑会被绝大数人划入“刚需”的行列。

尽管城市风貌老旧些，但老城自有老城的便利。通达全市的公交线路、相对完善的医疗教育配套、质优价廉的商超和传统市场，或许达不到中产的level，不过对于经济实力不强的刚需层来说，也算是置业的好地方。

但现实往往打脸。

就在卓易数据较新出炉的青岛新建商品住宅成交数据中，老四方在2021年上半年新房成交均价已经达到了25674元/㎡，可谓再创新高。

*数据来源：锐理新媒体、卓易数据

除了人所共知的新都心，在售项目均价基本在3万+以外，南昌路的先进坊均价3万，四流南路的中海寰宇时代均价3万，宁化路的华能郡府均价2.9万，瑞昌路的湖岛世家2.5万。上半年，老四方地界内，有新建住宅在售的项目中，仅有5个单价不到2.5万/㎡，有90平以下小户型房源在售的更是屈指可数。

以中海观澜庭最小户型较低单价计算，入住老四方最少也要134万。按照首付三成，30年，5.35%的青岛首套房贷款利率来算，家庭（个人）月收入需要达到10500元以上。

这对于一个中产家庭或许不算困难，但换做一个年轻的刚需家庭，或许就没有那么简单了。

03

老城区日益“金贵”

很多人想不通，为什么更适合刚需居住的老四方，一门心思的要做“改善”的生意？或许，这就是作为主城的“魅力”。

有人曾说，老四方是最容易出“地王”的。

2015年，海晶化工地块摘得当年青岛总价地王。

2016年，宜昌路16号摘得当年单价地王，溢价率高达203.88%。

2019年，新都心黑龙江路地块14620元成交。

2021年，开平路45号熔断后，17000元成交。

主城区每一幅公开竞价的地块，在出让后，都身价倍增，且影响后来的地块。

六年前，开封路的海晶化工地块以单价不足6000元/平成交，六年后临近的开平路地块成交价翻了近三倍。即便是六年过去，两幅地块所在四流南路区域面貌依然老旧。

青岛城市发展的脉络，决定了破旧的老城区在开发商和购房者的眼中，与时尚现代的新城同样“金贵”。

尤其，在经过最近二十多年的商业开发和城市更新之后，市南崂山沿海一线几无可建之地；老市北仅有浮山后和零星的旧城改造地块可用；李沧西部虽有大量可建用地，但在沧口机场搬迁之前，这些地块出让的几率很低。崂山区中部张村河沿线、北部滨海大道沿线虽也有不少待拆改的村落，然而实地走访就知道，旧村改造比旧城改造难度大多了。

整个主城区，现阶段仅有老四方有企业搬迁腾空的大量土地可以开发。房企趋之若鹜，也在情理之中。

地价至此，即便是老四方没有出彩的学校，没有时新的商业综合体，没有做“改善”的基础，也不得不接过改善的“接力棒”，毕竟主城区的地卖一块少一块，不是吗？

04

结语：

年初的时候，老四方几个新项目放风价3万/平，业内外的吃瓜群众嗤之以鼻。

半年之后，老四方几个定价3万左右的项目，有待市场的认可。

于改善族来说，相较商业更繁华的新都心和学校更出色的浮山后，老四方不算优选。但对于有老青岛情怀又执着于品牌新房的购房者而言，老四方的房子还算是不错的选择。

毕竟前有浮山后，后有新都心，也许青岛楼市下一个热门项目就在老四方。

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