世茂的危与机:出售上海、广州等地“硬核”资产自救

难敌市场压力，近两年的“并购王”世茂集团（以下简称“世茂”）也从“买买买”走向了“卖卖卖”。

继出售香港、上海等地核心物业后，1月24日，世茂宣布出售广州亚运城项目26.67%股权予中海，总代价约为18.445亿元。算上这起，世茂在一个月内已公告出售3处资产，共计约46亿元。不仅仅是这3处已经公开的项目，世茂还将更多一、二线城市“硬核”资产摆上了货架。

近一个月，世茂公告出售位于香港、上海、广州的3处资产，共计约46亿元。图片来源/IC photo

中海接盘世茂广州亚运城项目股权

1月24日，世茂发布公告称，公司间接全资附属公司已订立出售协议，拟向中国海外发展间接全资附属公司出售广州利合集团（以下简称“广州利合”）26.67%注册资本，总代价约为18.445亿元。

资料显示，广州利合旗下拥有位于广州市番禺区石楼镇的商住综合体项目“广州亚运村”，该项目总建筑面积为585万平方米，其中347.3万平方米此前已出售。截至2021年12月末，广州利合的未经审核资产净值约为29.12亿元，除税后纯利为29.85亿元。

世茂方面表示，此次交易预期出售收益约7.16亿元，拟将所得款项中约80%用于降低负债，约20%用于一般企业用途。

据悉，在近期股权变动前，中海持有广州利合20%的股权。而就在1月21日，中海刚刚从雅居乐集团收购广州利合26.66%的股权，照此计算，如两笔收购均顺利完成，中海的持股比例将上升至73.34%。

除了广州亚运城项目的18.445亿元外，近一个月，世茂还公布了其它两个出售项目，包括香港维港汇项目和上海北外滩项目，售价分别为20.86亿港元（约合人民币16.96亿元）、10.6亿元，这三个项目售价合计约为46亿元。

从接盘方来看，除了香港维港汇项目外，其他两个项目的接盘方均为国企、央企。其中，上海北外滩项目的接盘方为上海国资委全资子公司上海久事（集团）有限公司，而广州亚运城项目的接盘方为央企中海。

多个“硬核”项目被摆上货架

从去年年底至今，世茂出售资产的力度超乎市场的想象。

据媒体报道，世茂将旗下36个项目做成推介资料进行推广，以推进销售，合计报价超过771亿元。而此前，网上还传出世茂的待售资产清单，包括34个重点项目，涉及17个地区，当中包含该集团单独操盘的项目，也涵盖部分合作项目。

在传出待售消息的34个项目中，世茂对15个项目给出明确估值或报价，总报价约422.35亿元；另外19个合作项目或仍处于前期投入阶段的项目，世茂方面净投入合约324.84亿元。这些重点项目包括酒店、商业、办公、住宅及城市综合体，分布于上海、北京、大湾区、杭州及南京等17个区域。

对于上述出售清单的真实性，世茂内部相关人士向新京报记者表示：“确实有一些优质项目陆续在谈，进度和价格都在洽谈过程中，还不确定。等到确定后，合适时机会对外公布。”

此外，从目前传出的消息看，世茂出售的项目均位于核心城市的核心地段，其中不乏一些地标项目。例如，传闻中深圳的在建地标建筑项目“世茂深港国际中心”也正在出售，对外报价为151.43亿元，世茂已经利用该项目融资92.7亿元，包括土地抵押、在建工程抵押和100%股权质押。

据悉，该项目位于深圳龙岗大运新城CBD区域，占地面积32.19万平方米，建筑面积136.45万平方米，总货值629.04亿元，剩余货值544.79亿元，融合办公、酒店、商业、学校、会展等多种业态。该项目由世茂于2017年以239.43亿元的价格投得，最初规划建设一栋700米的超高层建筑，面世时间为2023年，计划投资500亿元。

除了世茂深港国际中心外，在世茂重仓的一线城市上海，更多优质项目也出现在出售清单中，包括世茂集团总部大楼上海世茂大厦、上海世茂广场、蒲城小区等。而这些项目是否真实在售和报价如何，世茂尚未有实质性的进展披露。

“世茂自救决心非常大”

从出售资产的体量和价值来看，世茂的自救决心可见一斑。 

虽然前期涉入陆家嘴信托和中城信托的违约风波中，但是，目前从公开市场来看，世茂还尚未出现大规模的违约。作为“三道红线”下的绿档房企，曾经的“优等生”世茂如今遇到了短暂的流动性危机。在业内人士看来，如果此时世茂“断臂求生”，顺利出售上述优质资产，凭借所得资金或有望实现“回血”自救。

从这两年的发展来看，世茂扩张较快，也有“并购王”的称号，其中不乏买入一些一二线城市的地标性综合体项目，比如世茂深港国际中心，这样的项目位置优越、体量大、回报高，但是前期投资也大。此时，世茂深港国际中心若能以目前报价约151亿元卖出，刨去抵押部分的融资款约92.7亿元，也能回款近60亿元，以解燃眉之急。

虽然此时房地产行业仍未走出“至暗时刻”，但是，迎着春节的钟声，包括世茂在内的房企也将迎来两个市场转机，一个是国企和央企进场，逐步成为并购主角；另外一个是融资政策层面的持续改善。

一位接近世茂的相关人士向记者表示：“世茂底子厚，出售的资产位置核心，够‘硬核’，也可以看出其自救的决心非常大。”

在2021年底召开的投资者会议上，世茂集团董事局副主席许世坛也对外透露：“有一些之前舍不得卖的优质资产在谈出售，这些资产的负债很少，100亿的资产能够在还贷后拿回50亿-60亿左右。”

除了忍痛割肉一些“硬核”资产外，世茂还展开了多重自救举措，包括债券展期、回购美元债、回购股份等，一方面为解决债务问题争取时间，另一方面也致力于提振资本市场信心。

此外，在销售端，根据世茂于1月14日发布的公告，2021年全年，世茂累计合约销售总额为2691.1亿元。

来源：新京报

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