黄埔旧改另一面:67个老破旧微改造,博拆迁的悠着点!

6月29日，黄埔区再次以声势浩大的项目集中动工、试投产、签约活动怒刷朋友圈。

这次活动，城市更新是主场，也是重头戏。以民生为主的50个城市更新项目集中动工，受到广泛关注。

此次集中动工的50个更新项目，含村民安置房项目22个，教育项目5个，公配项目5个，老旧小区微改造项目11个，总用地面积158公顷，建筑面积307万平方米，总投资421亿元。

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项目比较多，其中一个亮点是老旧小区微改造项目占比较大。值得注意的是，微改造项目纳入黄埔区集中动工活动，尚属首次。

我觉得这是一个比较重要的信号：黄埔区并非盲目大拆大建、推倒重来，老黄埔片的很多老旧小区，只需通过小手术，也能重焕生机。

当然，对于部分想通过以旧换新的业主或瞄上此类物业的投资客，只能表示遗憾了。

先说一下网上一些所谓“拆掉整个黄埔”的说法。这当然是很夸张的修辞，实际上黄埔66个旧村改造项目，只占全区行政村的七成。

黄埔区16街1镇，共127个社区和28行政村，也就是155个村社。其中，28个行政村位于知识城范围的两街一镇（龙湖街+九佛街+新龙镇），科学城和老黄埔片的32个行政村，早已是转制社区。

也就是说，黄埔区155个村社中，有60个行政村（含转制社区），95个是城市社区。

而黄埔旧改三年行动计划66个旧村改造项目，涉及44个行政村（含转制社区），也就是说，有的村转制社区，有多个旧改项目。

典型的如云埔街刘村转制社区，就有华甫、格岗、荷村、岗贝等四个自然村旧改项目。

刘村社区格岗片旧改效果图

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从旧改项目占比来看，44个行政村（转制社区）66个旧村改造项目，占全区60个行政村（转制社区）73%，还有将近三成16个村社未纳入旧村改造范围。

未纳入旧改范围的16个村社，主要为微改造、整体搬迁、乡村振兴项目，或不在核心区域、重点路段、重要节点范围内。

换句话说，黄埔区这一轮旧改，实施的是“精准旧改”、“精准拆迁”，而非一刀切，盲目旧改。只有在核心区域、重点路段、重要节点范围内的村，才有机会纳入旧改。

所谓核心区域，就是黄埔近年提出的“四区四中心”：黄埔港鱼珠人工智能与数字经济试验区、科学城、知识城。

从旧改项目分布来看，主要分布在科学城（28个）和知识城（20个）两个新区，黄埔港仅18个，占比不足三成。

但实际上，黄埔港作为发展三十多年的老港区，老旧小区密布。目前，除了石化大院、鱼木小区、鱼珠旧城等几个拟进行旧城改造，绝大多数老旧小区并未纳入旧改计划，而只搞搞“穿衣戴帽”的微改造。

新旧建筑交织的老黄埔  图/贾自豪

鱼珠旧城改造效果图

广州开发区城市更新局数据显示，自2017年，黄埔开展老旧小区微改造工作至今年5月底，已启动微改造项目67个。

其中已完工项目50个，正在施工项目2个，2021年新开工11个，还有4个项目拟纳入全面改造范畴。

聚少成多，把67个微改造项目算进来，占地面积也有2平方公里。加上未纳入旧改的16个村建设用地6.41平方公里，两者合计建设用地约9.5平方公里。

而66个旧村改造项目，建设用地约32平方公里。旧改村与微改造+未旧改村的占地面积之比，大约为1：3。

可见，黄埔区仍留有一定比例的面积，未纳入旧改范围，既为未来预留发展空间，也可作为缓冲地带，容纳一部分短期内因拆迁而产生的租赁需求。

老旧小区维持现有建设格局基本不变，通过局部拆建、建筑物功能置换、保留修缮等更新方式，对相应老旧小区实施“微改造”。这种“针灸疗法”虽然程序多、环节多、投入精力多，但也有投入成本低、见效快的优点。

黄埔怡园小区微改造效果图

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以下是此次集中动工的13个老旧小区微改造项目：

01 黄埔街东苑小区

小区用地面积3.52公顷，居民户数988户，楼栋数16栋，建筑面积10.5万平方米，计划投资1059万元，改造内容包括天面防水、楼道粉刷、儿童乐园改造等。

02 黄埔街远洋宿舍

项目用地面积2.88公顷，居民户数652户，楼栋数15栋，建筑面积3.2万平方米，计划投资1051万元，改造内容包括围墙翻新、人行道铺装、楼道粉刷贴砖及加装扶手等。

03 大沙街830宿舍

项目用地面积0.43公顷，居民户数158户，楼栋数3栋，建筑面积1.1万平方米，计划投资656万元，改造内容包括建筑外立面整饰、口袋公园、加设宣传栏等。

加设宣传栏改造前后对比（效果图）：

04 大沙街大沙宿舍

小区用地面积0.15公顷，居民户数35户，楼栋数1栋，建筑面积0.1万平方米，计划投资132万元，改造内容包括大门改造、维修安装楼道照明、修复小区道路及划分停车位等。

大门改造前后对比（效果图）：

05 大沙街二建宿舍

项目涉及用地面积0.28公顷，居民户数33户，楼栋数1栋，建筑面积0.25万平方米，计划投资160万元，改造内容包括维修楼栋消防设施、维修安装楼栋门禁系统、提升小区绿化等。

06 大沙街骏鸿苑

项目涉及用地面积0.3公顷，居民户数52户，楼栋数1栋，建筑面积0.17万平方米，计划投资185万元，改造内容包括公共活动平台改造、维修小区道路、加设非机动车棚等。

07 大沙街祥辉苑B栋

项目涉及用地面积0.2公顷，居民户数140户，楼栋数3栋，建筑面积0.98万平方米，计划投资172万元，改造内容包括楼道粉刷、翻新小区围墙、维修小区道路等。

08 文冲街公安小区

项目涉及用地面积0.57公顷，居民户数240户，楼栋数14栋，建筑面积2.1万平方米，计划投资369万元，改造内容包括公共休闲平台改造、翻新健身器材、室外消防栓改造等。

公共休闲平台改造前后对比（效果图）：

09 文冲街黄埔新邨

项目涉及用地面积0.69公顷，居民户数230户，楼栋数6栋，建筑面积7.3万平方米，计划投资620万元，改造内容包括围栏文化墙改造、新建路灯、更换给水管等。

10 文冲街骏鸿花园

项目涉及用地面积2公顷，居民户数350户，楼栋数6栋，建筑面积1.5万平方米，计划投资651万元，改造内容包括道路铺设沥青、公共休闲平台改造、儿童活动区改造等。

公共休闲平台改造前后对比（效果图）：

11 文冲街新世纪花苑

项目涉及用地面积0.94公顷，居民户数240户，楼栋数13栋，建筑面积4.07万平方米，计划投资1028万元，改造内容包括屋面及防水改造、加设室外楼梯雨棚、围墙翻新等。

大门改造前后对比（效果图）：

12 文冲街海关小区

项目涉及用地面积1.4公顷，居民户数432户，楼栋数7栋，建筑面积4.3万平方米，计划投资644万元改造内容包括维修安装楼栋门、维修小区道路及楼间破损甬路、提升小区中心庭院景观及绿化等。

提升小区中心庭院景观及绿化改造前后对比（效果图）：

13 文冲街榕景园

项目涉及用地面积0.55公顷，居民户数159户，楼栋数3栋，建筑面积1.54万平方米，计划投资286万元，改造内容包括大门改造、围墙翻新、小区中心公园改造等。

小区中心公园改造前后对比（效果图）：

来源:黄埔观察